Na apartamentach wykupionych w hotelach można lepiej zarabiać niż na lokatach w bankach i bezpieczniej niż na giełdzie. Powszechna jest jednak opinia, że wciąż jest to biznes tylko dla bogatych – czy na pewno?
Kołobrzeg jest miastem turystycznym i z reguły pierwszy pomysł na własny biznes jaki przychodzi nam do głowy związany jest właśnie z faktem napływu do naszego miasta tysięcy gości – własna restauracja, pub lub choćby fast food na kółkach z zapiekankami.
Dla tych którzy dysponują większym kapitałem i chcą inwestować długoterminowo idealnym rozwiązaniem wydaje się kupno apartamentu w tzw. condo hotelu czyli obiekcie, który budowany jest z góry przyjętym założeniem, że apartamenty będą sprzedawane prywatnym właścicielom, którzy z kolei udostępnią je turystom – najczęściej za pośrednictwem profesjonalnego operatora.
Od czego zacząć jeżeli planujemy zainwestować w apartament w jednym z hoteli? Zaczyna się oczywiście od kupna apartamentu. Żeby czuć się komfortowo w wyborze lokalu musimy być przygotowani na wydatek rzędu 300-400 tysięcy złotych. Przy wyborze ofert condo hoteli warto zwrócić uwagę na to, czy za dodatkowe wyposażenie apartamentu trzeba zapłacić i jakie dokładnie koszty będzie musiał ponosić właściciel mieszkania. W niektórych przypadkach jest to: ubezpieczenie, podatek od nieruchomości i gruntowy, opłata na fundusz remontowy. Gdy już nieruchomość jest nasza dostajemy księgę wieczystą i możemy nią dowolnie dysponować.
Kolejnym krokiem jest podpisanie umowy z firmą, która zajmie się wynajmem naszego apartamentu. Najczęściej jest to inwestor, który postawił obiekt. Jeżeli zarządzanie powierzymy firmie, która go wybudowała ona również zajmie się ściągnięciem do naszego apartamentu turystów. Można także powierzyć zarządzanie wynajmem wyspecjalizowanej firmie, której zazwyczaj trzeba oddać około 30 procent przychodów.
A teraz do rzeczy – ile można na tym zarobić? O to jak w rzeczywistości wygląda zarabianie na własnym apartamencie pytamy u źródła. Spółka Zdrojowa Invest & Hotels z którą udaje nam się skontaktować ma w samym tylko Kołobrzegu trzy condo hotele i jest w tym segmencie liderem na rynku oferując już ponad 900 apartamentów nad morzem i w górach.
– Zwrot rzędu 5-6 procent jest realny – mówi Renata Sobczyńska dyrektor ds. komunikacji w Zdrojowa Invest – Należy jednak pamiętać, że nie każdy obiekt noclegowy generuje zyski. Na sukces ma wpływ wiele czynników, poczynając od lokalizacji, a kończąc na odpowiednim know how. Kupujący powinni dokładnie analizować każdą ofertę, a nie jedynie sugerować się oferowaną stopą zwrotu, która może być nierealna do osiągnięcia. Obecnie oferty reklamujące się zyskiem powyżej 7 procent uważamy za ryzykowne i mogące narazić inwestora na straty.
Policzmy – jeżeli wydamy na apartament 300 tys. złotych to rocznie (pod warunkiem, że sami korzystamy z niego tylko kilkanaście dni w roku) możemy liczyć nawet na ok. 18 tys. zł. Zależnie od zapisów w umowie zarobek będzie nam wypłacany miesięcznie lub kwartalnie.
Tak więc zarabianie na własnym apartamencie, który traktowany jest jednocześnie jako lokata kapitału z pewnością się opłaca. Dla porównania oprocentowanie rocznych lokat w bankach według marcowego raportu portalu kątomierz.pl waha się od 1,9 do 2,75 procent. A to oznacza spadek oferowanego przez banki oprocentowania w niektórych przypadkach nawet o połowę w porównaniu do 2013 roku.
Na koniec pytanie dla kogo jest to biznes? Z pewnością dla tych którzy dysponują wystarczającą gotówką. Ale osoby z którymi rozmawialiśmy zapewniają, że nawet gdy weźmiemy na zakup własnego apartamentu kredyt to po opłaceniu rat powinno nam z wynajmu w kieszeni jeszcze coś zostać.
Na zdjęciu przykładowy apartament w Diune Hotel & Resort.
Fot. Zdrojowa Invest.
Aktywo pasywne – inwestycja w apartament w condohotelu. Wartość transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych w pierwszej połowie 2014 roku wzrosła o jedną trzecią. W tym czasie osiągnęła ona 1,4 mld euro (5,8 mld zł). Połowa tego rynku to powierzchnie biurowe. Wzrasta jednak udział sektora logistycznego. Wzrost w sektorze logistycznym najbardziej widoczny jest w segmencie apart i condohoteli. Pierwsze obiekty z apartamentami zarządzanymi pod wynajem powstały m.in. w Świnoujściu i Kołobrzegu . Apart i condohotele powstają w atrakcyjnych lokalizacjach nie tylko nad morzem, ale też w górach i na Mazurach. Dla inwestora budowa condohotelu ma tą zaletę, że nie więzi kapitału na kilkanaście lat, bo jak wynika z analizy rynku, już na etapie projektu inwestycja zostaje sprzedana. Dlaczego tak się dzieje? Inwestorzy obiecują nabywcom apartamentów wysokie roczne stopy zwrotu z inwestycji w apartament pod wynajem, które ich zdaniem kształtują się na poziomie wyższym niż dobra lokata bankowa. Czy to prawda? Deweloperzy w umowach o wynajem apartamentów gwarantują w pierwszych dwóch a nawet trzech latach 7% roczną stopę zysku z inwestycji. Po tym okresie podział 50/50 przychodów z wynajmu apartamentu. Jak w pierwszych trzech latach mamy gwarancję zysku, to kolejne lata stanowią ryzyko inwestycyjne. Poziom tego ryzyka zależy od wielu czynników. Jednym z głównych i najważniejszych jest poziom obłożenia hotelu. Polski rynek turystyczny działa w cyklach sezonowych. Parafrazując klasyka „…sorry, taki mamy klimat…”. Statystyki podają, że średnioroczne obłożenie w polskich hotelach kształtuje się na poziomie 35% – 40%. Poziom ryzyka inwestycyjnego jest odwrotnie proporcjonalny do poziomu obłożenia hotelu i kształtuje się w przedziale od 60% do 65%. Stawiam tezę: przy słabej koniunkturze turystycznej deweloper ma hotel a nabywca ryzyko i koszty. Zacznijmy od zdefiniowania condo czy aparthotel pod względem prawnym. Właściciel nieruchomości – deweloper – wyodrębnił i zbył pierwszy apartament i kolejne. Doszło tym samym do przeniesienia własności. Dotychczas jednorodna własność nieruchomości została podzielona. Z mocy prawa powstała wspólnota lokalowa, która podlega rygorom ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali. Po ustanowieniu odrębnej własności oprócz tego, że każdy właściciel lokalu ma obowiązek utrzymywać swoją indywidualną własność, wszyscy razem mają utrzymać te części nieruchomości, które stanowią ich współwłasność – nieruchomość wspólna. Na powstaniu wspólnoty lokalowej skorzystał tylko deweloper. Po pierwsze: zarobił na sprzedaży apartamentów, po drugie: przerzucił ogromne koszty utrzymania hotelu na nabywców a po trzecie: zarabia na zarządzaniu wspólnotą lokalową. A nabywcy? Zostali z aktywem pasywnym czyli apartamentem. Aktywem bo apartament to środek trwały a pasywnym dlatego, że ryzyko zarabiania na nim jest bardzo duże a koszty utrzymania pewne. W dłuższym horyzoncie czasowym może się okazać, że koszty utrzymania przewyższą zyski z zarabiania na własnym apartamencie. Pamiętajmy, że intensywna eksploatacja apartamentów i części wspólnych nieruchomości jakim jest hotel, wymaga kosztownych konserwacji i remontów aby utrzymać wysoki standard. Kolejny, nie mniej ważny, argument na udowodnienie stawianej tezy. Deweloper występuje w podwójnej roli: sprawuje zarząd powierzony we wspólnocie lokalowej oraz jest zarządcą hotelu. Dzieje się tak dlatego, że najczęściej stosowany przez deweloperów przypadek określenia sposobu zarządu nieruchomością wspólną w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali, to gdy deweloper w drodze jednostronnej czynności prawnej ustanawia na swoją rzecz odrębną własność lokali w posiadanej przez siebie nieruchomości, określając sposób zarządu i (co nie wykluczone) także osobę, której zarząd zostaje powierzony – ze skutkiem wobec przyszłych nabywców wyodrębnionych w ten sposób lokali. W praktyce wygląda to następująco: deweloper – X sp. z o.o. posiada zależną kapitałowo spółkę „córkę”, której zadaniem jest zarządzanie hotelem. Deweloper powierza zarząd we wspólnocie lokalowej spółce „córce” – „operatorowi hotelowemu” . Takim sposobem deweloper skupia w swoim ręku pełnię władzy wykonawczej we wspólnocie lokalowej. Każdy, kto nabywa apartament w celach zarobkowych, musi mieć świadomość, że bez pomocy „operatora hotelowego” biznesplan się nie uda. Dlatego koniecznym jest podpisanie umowy wynajmu apartamentu z „operatorem hotelowym”. Jednym z warunków podpisania takiej umowy jest udzielenie „operatorowi hotelowemu” pełnomocnictw do rozporządzania apartamentem z jednoczesnym udzieleniem prawa głosu podczas głosowań nad uchwałami we wspólnocie lokalowej. W tak prosty sposób, deweloper wchodzi w posiadanie większości głosów we wspólnocie a co za tym idzie i pełni władzy ustawodawczej. O to mamy sytuację, kiedy władze spółki operatora hotelowego występują w podwójnej roli. Stanowią zarząd zarówno dla wspólnoty lokalowej i hotelu. Ten model sprawowania zarządu jest normą. Skupienie pełni władzy ustawodawczej i wykonawczej przez dewelopera prowadzi do tego, że to on zarabia a właściciele apartamentów ponoszą koszty. Jak by tego było mało, deweloper na etapie podpisania umowy przeniesienia własności na nabywcę, zastrzega że nieruchomością wspólną nie są wszelkie nośniki reklamowe, w tym maszty reklamowe, neony reklamowe, pylony reklamowe. To kolejny argument, że deweloper zarabia na reklamie a nabywca ponosi koszty jej utrzymania. Przytoczone argumenty na udowodnienie tezy zostały oparte na wykonanych audytach w kilku prestiżowych nadmorskich condohotelach.
5-6% jak najbardziej realne do uzyskania z wynajmu apartamentu nad morzem. Jednak ostateczna stopa zwrotu jest uzależniona od wielu czynników – przede wszystkim lokalizacji apartamentu, jego standardu wykończenia oraz operatora, który nim zarządza. Obecnie jest to jeden z najpopularniejszych w Polsce sposobów na inwestowanie własnych oszczędności..
Tomasz Światły bardzo dobry wpis… dodam tylko, że za remont non stop części wspólnych koszty ponoszą wszyscy właściciele tak więc dla developera to perpetum mobile , stały pewny zysk 🙂 im więcej ma takich aparthoteli tym jego zysk jest większy
Widze, ze tu jedyni normalni ludzie, a nie naganiacze z prowizja w oczach;) Pamietajcie, ze te gwarantowane 7% gwarantuje celowo zalozona spolka z o.o. z kapitalem 5K, ktora w razie nieoplacalnosci oglasza upadlosc i tu dopiero zaczynaja sie schody 😀